最近，有条新闻引起不少关注：来福士一住宅因购房者资金链断裂，无力偿债，而被债权人银行申请法院强制拍卖。2019年11月26日10时起至2019年11月27日10时止，重庆市渝中区人民法院将在淘宝网司法拍卖网络平台上拍卖，起拍价1144.941万元。法拍房以前还比力小众，自从搭上网络拍卖的东风，特别是淘宝拍卖平台，一下子就突入公共的视野。

而且噱头很足，搜索淘宝买房，前面几条新闻都是一元起。淘宝上卖房的，基本上都是法拍房，最大的吸引力在于可能捡到自制，比市场价低10%-30%左右。凭据法院的相关划定：第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%；如果泛起流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得凌驾前次保留价的20%。许多专业公司盯上了这块肥肉，但有捡自制的地方自然少不了陷阱。

而司法拍卖，一般是因为债务纠纷问题被法院强制执行的资产。最近一年，阿里拍卖的数据显示法拍房的数量显着增加，包罗月供屋子月供还不上，屋子被银行收回去法院拍卖；谋划不善，拿房产抵债的；种种债务纠纷，乞贷不还的。

法拍房的泉源形形色色，在泉源上就埋下了隐患。交房清场问题一般情况下，法院通告会提示不卖力清场交付，如果拍卖的屋子不是清水、另有人居住，千万别碰。你设想一下，某家人掏空全家老底按揭一套150万房，还欠银行100万贷款，效果种种原因还不起月供了，银行起诉你他后法院强制执行拍卖。拍卖以120万成交，还掉银行100万元的贷款，他还剩下20万。

如果另有其他欠债，那么一分钱也得不到，那他会意甘情愿搬走吗？如何他家里有个七老八十的老人或者被执行人名下只有一套房产，是不能被强制执行搬迁的。这意味着如果你想让被执行人搬走的话，你还得跟他租一个屋子，让他有个住的地方。

但被执行人不搬，你也没措施。对于家里有孩子要上学，千万别指望法拍房。若原房主逃债跑路找不到人或者不配合迁户口，孩子没有入学资格，白白延长上学时间。买卖不破租赁，收回屋子遥遥无期屋子带租期是最常见的，陷阱在于“买卖不破租赁”原则：租赁要大于买卖，如果租屋子的人和上任房东签了租房条约，而且条约有效，纵然现在屋子卖给你了，在条约到期之前你不能把租房的人赶出去。

如果租房人一次交了几个月的房租，上任房东被执行资产或许率找不到人了，那你要么等条约到期，要么赔违约金赔房租才气把租房的人请走。这算情况好一点的。如果租约是20年，那基本上就完蛋了！要使用屋子，要么赔偿，要么等20年。

有一些精明的老赖为了防止自己屋子被拍卖，提前把屋子出租给其他人，一下子签订十几二十年的租期。税费关于法拍房，法院最体贴的是屋子是否能顺利卖出去、卖几多，在拍卖之前，法院通常并不会提供什么亲属遗赠等详细信息，所以这内里隐藏了许多高额税费。法拍房多数是二手房，二手房生意业务就涉及到契税、增值税及附加、小我私家所得税、印花税、土地增值税，一般来说这内里契税是由买家来负担。

其中最大的坑是增值税，如果原房主是企业，那税费更庞大，也就比力高。好比某公司以公司的名义买下了一套屋子，屋子的买入价100万，如今升值到240万。你最终以200万拍下，那么你需要缴纳最高60%的差额税费，也就是60万。总价算下来还可能赔本。

物业用度法院拍卖产业时报出的拍卖价，通常只是“裸价”，你如果乐成拍下，除了要一次性全额向法院支付销售款外，还要负担一些隐性用度，好比被拍卖屋子的名下另有拖欠的物业费、水电费等。能贷款的很少，绝大部门需要全款现在已经有部门银行开始对法拍房提供贷款服务，可是我国现在尚无明确划定贷款利率、条件等。

每个银行都有差别的政策。拍房利率通常要比普通的房贷利率上浮5-10%左右，有一些银行还需要绑定指定的业务；另有一些银行甚至得你先把所拍房的衡宇尾款结清，取得房产证之后，再给你管理贷款。因此一定要在拍卖之前去银行申请贷款，待手续办完银行预审批通事后再去到场拍卖。如果拍卖乐成了，没有措施贷款，又无法借到钱填上尾款，你的保证金就只能吊水漂了。

法拍房水很深，从事房地产行业的内行也不轻易实验，不少中介公司也不会接手，普通人就不要碰了。除非你真的很有能力，能把该房产的抵押、债务和担保情况全部搞懂，而且知道如何解决。

如果真要碰，最好还是找个靠谱的中介和状师。不外，如今盯上法拍房的专业机构已经许多了，所谓粥少僧多，捡漏的时机其实并不多。法拍房的自制欠好捡，但想捡法拍房自制的人许多，不少机构爽性换了个思路，做起了辅拍生意。黑心辅拍机构专门骗押金、定金，这条“工业链”比法拍房自己的陷阱还要多。

而这个真正的风险却被大多数人忽视掉了！看更多地产内容，请关注微信民众号“楼市视察员”。

本文来源：博鱼APP官方网站-www.xjxrck.com