城市生活虽然精彩，但污染相当严重、人潮挤迫，有很多城里人不愿到乡下养老，甚至想要在乡下卖一栋小楼，享用另一种自给自足的幸福。那么问题来了，农村的自建房城里人可以交易吗？如果合约被确认违宪，应该如何处置房屋及房款？许晓燕律师18915762832整理了以下内容为您答疑解惑，期望对您有所协助。1、城镇居民出售农村自建房，房屋买卖合约归属于违宪合约。无论是可以权利交易的商品房 ... 城市生活虽然精彩，但污染相当严重、人潮挤迫，有很多城里人不愿到乡下养老，甚至想要在乡下卖一栋小楼，享用另一种自给自足的幸福。

那么问题来了，农村的自建房城里人可以交易吗？如果合约被确认违宪，应该如何处置房屋及房款？许晓燕律师18915762832整理了以下内容为您答疑解惑，期望对您有所协助。1、城镇居民出售农村自建房，房屋买卖合约归属于违宪合约。

无论是可以权利交易的商品房，还是交易受到限制的农村自建房，在房屋出让时，皆牵涉到到两部分权利义务的移往：一部分是产权人享有所有权的房屋建筑，一部分是产权人仅有拥有使用权的土地。城镇住房所差异性的土地性质为国有建设用地，而农村住房所差异性的土地性质为农村宅基地。因此，在农村自建房出售时，不可避免的宅基地使用权也不会悉数出让，这就牵涉到到宅基地能否出让的问题。

宅基地使用权是集体经济的组织成员拥有的权利，与特定的身份关系互为联系，非本村集体经济的组织成员无法获得或变相获得该村宅基地使用权。换言之，如果是本村集体经济的组织成员之间交换、交易房屋，则因为买卖双方皆为有权拥有宅基地的主体，法律未禁令其交易房屋的不道德，有误有效地的合约。

而城镇居民并非村集体经济的组织成员，无权拥有村宅基地使用权，亦无法通过交易方式获得农村房屋所有权，故城镇居民与农村居民签定的房屋买卖合约因违背法律禁止性规定而科违宪。2、合约被确认为违宪后，房屋的处理。就许晓燕律师18915762832查找的案例来看，城镇居民（或非本村集体成员）与农村居民因农村自建房交易而产生的纠纷中，房屋买卖合约一般皆被确认为违宪，并根据《合同法》第五十八条的规定，判令购房者归还房屋，卖房者归还房款。

当然，也有值得注意情形，例如在昆山市人民法院裁决的（2016）苏0583民初16400号案件中，法院指出农村私有房屋买卖后，出卖人将沦为失地农民，有利于维护农民的利益，同时也违背农村集体经济的组织的利益，根据合同法的涉及规定，应该确认双方签定的房屋买卖合约违宪。但另一方面，法院考虑到合约违宪双方皆不存在罪过，购方自获得涉嫌房屋后居住于13年之久，卖方未驳回，卖房作为集体的组织成员，私自出售宅基地上房屋，伤害集体利益，所以不应向其蓄意不道德中获益，故对于卖方拒绝归还涉嫌房屋的诉请不予上诉，购方依然有权之后居住于。3、已交付给的房屋再次发生拆迁，征地利益归属于。

一般卖房一方之所以不会驳回证实合约违宪之诉，或拒绝购房者拆迁之诉，大多是因为案牵涉房屋再次发生拆迁，从而产生极大的利益冲动。在一些购房合约中，买方为了防止出现这种因拆迁而产生纠纷，甚至也不会在合约中誓约，假如经常出现征地情况，所有利益由买方拥有这样的誓约。诉讼中，买方也不会辩论虽然交易房屋的合约违宪，但誓约征地利益归属于的这一条款应该是有效地的，购房合约只是部分违宪而已。但许晓燕律师18915762832指出这一众说纷纭是站不住脚的。

根据《合同法》的涉及条款规定，影响合约正式成立的不可或缺条款有三项：即当事人条款、标的条款和数量条款，此三大不可或缺条款包含了一个合约的根基，该三大条款违宪，则合约全部违宪，其他非不可或缺条款违宪，合约并不必定全部违宪，可能会包含合约的部分违宪。而在城镇居民与农村居民签定的房屋买卖合约中，因城镇居民并不具备农村集体经济的组织成员的身份，但合约中牵涉标的为农村自建房，是吸附于农村宅基地之上的建筑物，是只有村集体成员才有使用权的土地，所以城镇居民不具备签定该份合约的主体条件，这将造成整个合约的违宪。

合约违宪后，应该将当前情形完全恢复到没签订合同前的状态，购方不享用任何房屋带给的利益，当然也包括不拥有征地利益。

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